利回りが高く、節税対策にもつながると言われている中古アパート投資。
本記事では、中古アパート投資のメリット・デメリットを解説します。
また、中古アパート投資で成功するためのポイントも紹介しています。
筆者自身も不動産投資歴は6年目。中古アパートを３棟保有しています。
その経験と実績をふまえてお話します。
不動産投資に興味のある方は、ぜひご覧ください！
中古アパート投資とは？
中古アパート投資は、
新築ではない築年数が経過しているアパートを購入して、第三者に賃貸することで収益を上げる不動産投資のことです。
不動産投資には、新築・中古のマンション、戸建て、シェアハウスなどさまざまな物件の種類がありますが、
その中でも中古アパートは新築に比べて低コスト・高利回りの不動産投資方法と言われています。
中古アパート投資のメリット
参入する人が絶えない中古アパート投資には、人気の理由があります。
ここでは、中古アパート投資のメリットを解説しましょう。
物件価格が安価で利回りが高くなりやすい
中古アパート投資最大のメリットと言えるのが、物件価格が安いことです。
建物の価格は、築年数が経過するごとに下落します。
そのため、中古アパートは新築に比べて安価に購入できるでしょう。
中古アパート投資は、利回りが高い点も大きなメリットです。
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
それぞれの利回りについて、簡単に説明しましょう。
・表面利回り
満室を想定したときの「年間賃料合計収入」を物件価格で割った数値のこと。
計算式：表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格
・実質利回り
表面利回りに経費などを反映した利回りのこと。
計算式：実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷物件価格
表面利回り・実質利回りどちらも、物件取得にかかった費用を何年で回収できるかを表しています。
物件によって条件は異なるものの、
中古アパートは1,000万円以下で購入できる物件もあり、表面利回りが高くなりやすいです。
節税効果が高い
中古アパート投資は、節税対策につながります。
中古アパート経営をしている場合、
中古アパートにかかる固定資産税、都市計画税などの税金を経費に計上できます。
さらに賃貸物件では、
建物の減価償却費や物件の補修にかかる費用も経費にできるため、所得税の節税が可能です。
特に中古アパートは、
減価償却費の計上期間が短いので、より節税効果が高くなりやすいという特徴もあります。
土地が資産として残る
中古アパート投資では、
建物が老朽化して取り壊されたとしても、その土地は資産として残すことができます。
つまり、建物の価値が最終的にゼロになったとしても、土地の資産は残るのです。
中古アパート投資のデメリット
次に、中古アパート投資のデメリットについても考えてみましょう。
空室率が高くなりやすい
中古アパートでは、新築に比べて空室率が高くなりやすいです。
特に、人口減少や少子高齢化が進む地方都市においては、空室率が高い傾向があります。
空室率が高くなる要因としては、
入居者が室内の設備に不満を感じたり、内見時の印象が悪かったりする場合があります。
空室率を低くするためには、
近隣エリアの競合物件の家賃を調査し、適切な家賃を設定することが大切です。
また、
リフォームなど室内改善を検討し、中古アパートでも魅力のある設備にする必要があるでしょう。
不動産投資は一般的に物件の管理を地元の不動産管理会社に委託します。
適切な対策と対応ができるよう、不動産管理会社の担当の方から定期的に情報を提供いただきましょう。
筆者も定期的に対策を行い、所有物件に関しては6年間ほぼずっと満室を維持することができています。
新築時よりも修繕費用が高くなる
中古アパートは、
新築物件と比べて修繕費用が高くなる傾向があります。
基本的に中古アパートは新築時よりも室内が劣化しており、修繕を前提に購入するケースもあるでしょう。
不動産投資経験が少ない場合、
予測していた修繕費用よりも多額な費用がかかってしまったり、修繕しなければならない箇所を見落としてしまったりするケースもあり得ます。
修繕をする際には、まず不動産会社へよくヒアリングをしましょう。
そして適切な修繕計画のもと、リフォーム会社と相談しながら精度の高い修繕をする必要があります。
金融機関のローン審査が厳しくなる
中古アパート投資では、金融機関のローン審査が厳しくなります。
基本的に金融機関のローン審査では、
年収、勤務先、信用状況など「借入者の状況」を審査しますが、それ以外にも不動産の収益性や担保価値が重視されるのです。
つまり中古アパートでは、
建物の担保価値が低く評価されるので、
新築時に比べて金融機関の審査が厳しくなり、ローンが受けられない場合もあります。
アパートローンを金融機関へ打診する際には、金融機関と交渉が必要となる場合があります。
不動産販売の仲介業者と連携して、うまく交渉を進めていけるようにしましょう。
中古アパート投資はこんな人におすすめ
中古アパート投資がおすすめな人は、以下の通りです。
いずれかに当てはまる場合は、中古アパート投資を検討しても良いでしょう。
・できるだけ初期費用を抑えて賃貸経営を始めたい人
・高い利回りを期待したい人
・節税対策をしたい人
マンション投資との違いは？
アパートとマンション、投資をするならどちらが良いのでしょうか？
ここでは、
アパート投資とマンション投資の違いをまとめてみましょう。
基本的にアパート投資では、建物1棟を取り扱います。
一方、マンション投資には2つの種類があります。
マンションの1部屋を購入して賃貸することで収入を得る「区分マンション投資」と、
マンション一棟に投資する「一棟マンション投資」です。
次に、区分マンション投資・一棟マンション投資との違いを比較しましょう。
アパート投資と区分マンション投資の違い
区分マンション投資は、分譲マンションの1室だけを購入し、賃貸に出すことで収益を得る手法です。
大きなマンションを細かく分けて複数の所有者と共有しているようなイメージです。
マンション全体に関わることは管理組合の決定に従わなければなりません。
利回り
区分マンション投資よりも、アパート投資の方が利回りの高いケースが多いです。
もちろん立地条件や築年数によって例外もありますが、基本的にはアパート投資の方が高い利回りが期待できるでしょう。
流動性
流動性とは「売りたくなったら簡単に売れるか？」ということです。
アパート投資の方が区分マンション投資に比べて投資金額が大きいため、流動性は区分マンションの方が高い傾向にあります。
節税効果
アパート投資の強みと言えば、節税効果です。
区分マンション投資と比べても、所得税・住民税の節税効果は高いと言えるでしょう。
アパートは木造建築なので耐用年数が短く、1年あたりの原価償却費を比較的大きく取ることができ、節税に向いています。
一方、区分マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が多いため、1年あたりの原価償却費を大きく取れないケースが多く、節税にはあまり向いていません。
アパート投資と一棟マンション投資の違い
アパートとマンションの定義上の違いは、以下の通りです。
・アパート：主に木造で、2～3階建てまで
・マンション…鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が多く、3～4階建て以上
利回り
利回りに関しては、
アパート・マンションの違いはなく、立地や賃貸需要など他の要素の影響を受けやすいでしょう。
流動性
立地面が同じ条件であれば、
アパートの方が総額が少ないため、流動性が高くなります。
ただ、融資面においては耐用年数が長いマンションの方が流動性は高いため、一概にどちらが良いとは言い切れません。
節税効果
節税は、「減価償却費をどれだけ取れるか？」という点が重要です。
つまり、
同じ築年数・同じ建物金額の場合であれば、原価償却期間が短い建物の方が節税効果は高くなるでしょう。
木造のアパートは、鉄骨造（S造）・鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションに比べて減価償却期間が短いので、節税効果が高いです。
中古アパート投資で成功するためのポイント
メリットの多い中古アパート投資ではありますが、中には失敗してしまう方もいます。
ここでは、中古アパート投資で成功するためのポイントを解説しましょう。
客付けを工夫する
中古アパートは新築に比べると入居者側からすれば人気が低く、客付けが難しい場合もあるでしょう。
しかし、
中古アパートでも客付けを工夫することで、他物件と差別化をし、空室率を下げることができます。
例えば、
入居時の初期費用を抑えるために敷金・礼金を引き下げる金銭面でのキャンペーンは、客付けに有効的です。
また、入居者に物件を紹介する仲介会社に対しての工夫も必要になります。
仲介会社のモチベーションを上げるために、
入居が決まった際に支払う広告料の引き上げや、専任媒介にするなどの方法を活用してみましょう。
仲介会社のモチベーションを上げれば、多くの入居候補者に物件を勧めてくれるので、入居者が決まりやすくなります。
集客力が弱い中古アパートだからこそ、客付けはしっかり工夫して対応したいところです。
クレーム対応は迅速に行う
中古アパート経営で収益を上げるためには、できるだけ空室率を下げる必要があります。
そのためには退去者数を減らして、長期間入居してもらうようにしなければなりません。
退去者を減らすためには、
入居者からのクレーム対応の「スピード」と「質」が重要です。
クレーム対応が悪かったり、対応までに時間がかかったりすると入居者からの信頼を失ってしまいます。
そのことが原因で、退去につながるケースもあるでしょう。
逆にクレーム対応が迅速・丁寧であれば、入居者の満足度は高まり、長期間の入居につながります。
入居者からのクレームは、まず窓口である管理会社に入り、その後にオーナーへ連絡が来るのが基本です。
管理会社と定期的に連絡を取っておけば、クレーム時に迅速な対応ができるでしょう。
また、管理会社と信頼構築ができていれば、クレーム対応が起きた場合の対応をすべて委任することも可能です。
するとオーナー側としては入居者とやり取りする必要がなくほぼ完全に手離れで物件の運営を行うことができます。
実際に筆者も物件を購入してから入居者と直接電話などでやり取りをしたことはこれまで一度もありません。
修繕など大きめの金額が必要な場合は管理会社より連絡が入りますが、
その際はすぐに対応を承認することにより安定した賃貸経営が実現できています。
メンテナンスや清掃はまめに行う
中古アパートでは、入居者がストレスなく生活できる建物の状態をキープすることが大切です。
新築と比べて建物が劣化しやすいので、日頃からメンテナンスや清掃が必要です
設備のサビつき劣化や、外装の見た目など外見上の問題で入居を渋られてしまうケースもあるので、メンテナンスは必須です。
修繕箇所が多い場合には、大規模なリフォームも検討しましょう。
資金回収計画を練る
中古アパート投資で無理やり自己資金を切り崩してしまうと、生活資金の余裕がなくなってしまいます。
借入を行う場合には、「何年で返済できるのか？」具体的な資金回収計画をしっかり立てておくと良いでしょう。
その際には、利回りや経費についてもしっかりと理解しておくことが重要です。
【まとめ】中古アパート投資は利回りが高く節税対策におすすめ
今回は、中古アパート投資のメリット・デメリットを紹介しました。
中古アパート投資は利回りが高く、節税対策にもつながるのでおすすめの投資方法です。
「空室率が高くなりやすい」「修繕費用がかかる」などのデメリットはありますが、しっかりと対策すれば上手く投資できるでしょう。
筆者である私は不動産投資歴6年ですが、もちろん最初は何もわかりませんでした。
ただ、不動産投資に漠然とした可能性を感じていたため、まずは学習からスタートしました。
いまでは木造アパート３棟、区分マンション1部屋を所有し、安定して賃貸収入を得ることができています。
そのため、不動産投資に興味がある方は、まず学びからスタートすることをオススメします。
私はファイナンシャルアカデミーというスクールで最初に学びました。
ご興味がある方は、無料体験会もあるので覗いてみてください。
